Kat karşılığı inşaat, arsa sahibinin arsasını; müteahhidin ise emeğini, sermayesini ve tecrübesini ortaya koyduğu bir ortaklıktır. Bu ortaklığın sağlıklı yürümesi, işe başlamadan önce yapılan sözleşmenin ne kadar net yazıldığına bağlıdır. Sakarya'da yıllardır müteahhitlik yapan bir firma olarak, arsa sahiplerinin en çok hangi noktalarda mağdur olduğunu biliyoruz. İşte sözleşmede mutlaka yer alması gereken 10 madde.
1. Paylaşım oranı ve hangi dairenin kime ait olduğu
“%50-%50” yazmak yeterli değildir. Hangi bağımsız bölüm numarasının kime ait olacağı, kat ve cephe bilgisiyle birlikte açıkça yazılmalıdır. Aksi hâlde teslim aşamasında “iyi daireler” konusunda anlaşmazlık çıkar.
2. Teslim tarihi ve gecikme cezası
Net bir teslim tarihi ve bu tarihin aşılması hâlinde uygulanacak günlük veya aylık gecikme bedeli yazılmalıdır. Ceza maddesi olmayan bir sözleşme, süreyi bağlayıcı olmaktan çıkarır.
3. Mahal listesi (malzeme listesi)
Sözleşmenin en kritik ekidir. Zeminde hangi ürün, mutfakta hangi tezgâh, banyoda hangi vitrifiye, pencerede kaç odalı PVC kullanılacağı marka ve sınıf düzeyinde yazılmalıdır. “Birinci sınıf malzeme” ifadesi hukuken yeterince belirleyici değildir.
4. Ruhsat ve harçların kime ait olduğu
Belediye harçları, proje bedelleri, abonelik bedelleri ve iskân masraflarının hangi tarafa ait olduğu tek tek belirtilmelidir.
5. Kat irtifakı ve tapu devrinin zamanlaması
Arsa sahibinin tapuyu ne zaman ve hangi oranda devredeceği, inşaatın hangi seviyesine bağlanacağı yazılmalıdır. Yaygın uygulama, tapu devrinin inşaat seviyesiyle kademeli ilerlemesidir.
6. İnşaat seviyesine bağlı iş programı
Temel, kaba inşaat, çatı, cephe, ince işler ve teslim aşamaları tarihleriyle birlikte tabloya dökülmelidir. Böylece süreç takip edilebilir hâle gelir.
7. Müteahhidin işi devretme yetkisi
Sözleşmenin üçüncü bir firmaya devredilip devredilemeyeceği yazılmalıdır. Arsa sahibi, işi kiminle başlattıysa onunla bitirmek ister.
8. Kira yardımı
Mevcut binada oturan malikler varsa, inşaat süresince ödenecek kira yardımının tutarı ve ödeme takvimi belirtilmelidir.
9. Teslim sonrası garanti süresi
Yapı kullanma izni sonrası ortaya çıkabilecek imalat kusurlarının hangi süre boyunca müteahhit tarafından giderileceği yazılmalıdır.
10. Sözleşmenin noterde düzenlenmesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz devri içerdiği için resmî şekilde yapılmalıdır. Adi yazılı sözleşmeler ileride ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
Sonuç
İyi bir sözleşme, taraflardan birini korumak için değil, iki tarafı da sürprizlerden korumak için yazılır. Ada Özgür İnşaat olarak arsa sahiplerimize sözleşme öncesinde mahal listesini, iş programını ve paylaşım tablosunu yazılı olarak sunuyoruz. Arsanız için fizibilite çalışması ve kat karşılığı teklif almak isterseniz bizimle iletişime geçebilirsiniz.
